Инвестиции в займы под залог недвижимости: как не потерять миллионы в 2026 году

1. Вторичный рынок начал оживать

По данным ЦИАН за III квартал 2026 года:

• Продажи выросли на 18% относительно II квартала.
• Цены увеличились на 3%.
• Количество объектов в продаже сократилось на 10%.

При этом ключевая ставка ЦБ составляет 14% годовых.

Мой вывод: ликвидность жилой недвижимости в крупных городах может улучшаться. Для залогового инвестора это положительный сигнал, но только если конкретный объект действительно востребован.

2. Банки ограничивают кредитование рискованных заёмщиков

Банк России ужесточал ограничения на выдачу отдельных категорий кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.

Это создаёт возможности для частного финансирования, но одновременно повышает риск получить клиента, которому отказали из-за объективной неспособности обслуживать долг.

Поэтому отказ банка сам по себе не делает заёмщика плохим. Но и наличие недвижимости не делает его надёжным.

3. Сколько реально можно выдавать под залог?

Допустим, квартира стоит 10 млн ₽. Инвестор рассматривает займ 5 млн ₽ под 3% в месяц.

На бумаге:

• LTV — 50%.
• Процентный доход — 150 000 ₽ в месяц.
• За 12 месяцев — 1,8 млн ₽ процентов при своевременных платежах.

Но представим неблагоприятный сценарий:

1. Квартиру приходится продавать со скидкой 25%. Цена реализации — 7,5 млн ₽.
2. Ещё 500 000 ₽ уходит на условные расходы и сопровождение взыскания.
3. Остаётся 7 млн ₽ до учёта других требований и обязательств.

Вроде бы запас достаточный. Но что, если рыночная оценка изначально была завышена? Или реализация займёт не три месяца, а год?

Вот почему я считаю, что важнее не максимальная ставка, а запас прочности сделки.

4. Что проверять перед выдачей

Не только стоимость объекта, но и:

• Реальные цены сопоставимых продаж.
• Возможность реализации за 90–180 дней.
• Действующие обременения и приоритет залога.
• Банкротные и судебные риски заёмщика.
• Источник погашения, кроме продажи недвижимости.
• Юридическую возможность обращения взыскания.

Что я ожидаю дальше

При дальнейшем снижении банковских ставок качественные заёмщики могут активнее рефинансироваться в банках. Поэтому инвесторам стоит заранее учитывать досрочное погашение и необходимость повторного размещения капитала.

Одновременно часть клиентов с высокой долговой нагрузкой продолжит искать альтернативное финансирование.

На мой взгляд, выиграют не те, кто предлагает деньги под любой залог, а те, кто умеет быстро выбирать качественные сделки.

🤝 Что предлагаем мы

«А-Кредит» работает с заявками под залог недвижимости по всей России.

Мы можем направлять инвесторам объекты для рассмотрения с учётом региона, суммы, ставки и требований к обеспечению.

Наша задача — не просто предложить заёмщика, а помочь найти сделку, экономика которой соответствует вашим критериям.

---

А теперь вопрос к инвесторам:

При нынешнем рынке какой LTV для вас комфортен: 30%, 40% или 50%? И под какую ставку готовы рассматривать новые займы?

Как СДЕЛКА помогает кредиторам

СДЕЛКА передаёт кредитору заявки под залог недвижимости, которые подходят под его критерии: регион, сумма, тип объекта, LTV. Решение о займе и условия кредитор определяет сам после своей проверки.

Зарегистрируйтесь как кредитор, чтобы получать подходящие заявки.